3月5日，李克強總理在兩會政府工作報告有關城市及住房的內容有以下三點：

◆ 保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

◆ 深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈。實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。（“十四五”時期）

◆ 政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，提升縣城公共服務水平。

十九屆五中全會通過的“十四五”規劃建議明確提出實施城市更新行動。今年，“城市更新”首次寫入政府工作報告，成為代表委員們熱議的高頻詞，從住房不炒、住房租賃、土地供給、城市更新角度研讀，哪些方面更值得關注，不妨深入了解一下。

01、堅持“房住不炒”，穩地價、穩房價、穩預期

2021年“房住不炒”總基調不變，短期調控政策仍將保持連續性和穩定性，整個政策環境的松緊程度仍將體現在因城施策方面。

穩地價、穩房價、穩預期，這次在報告中得到重申，說明樓市調控的目標依舊是“維穩”。

既要遏制大漲，又要防范大跌。

今年以來部分熱點城市房地產市場延續了去年下半年的熱度，項目認籌率高、“打新熱”不斷、高價地頻出，市場情緒出現明顯不穩波動，導致調控政策迅速啟動。

1月以來，上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補漏洞，土拍規則亦有升級。

其中，上海房地產市場以及政策動向在區域內甚至全國均具有明顯的風向標意義，這輪政策出臺的速度、頻次、力度以及范圍均顯著于其他等級城市。

深圳發布了所有二手小區成交參考均價，力度亦明顯加大，政府穩房價、穩預期的態度更加彰顯。

一線城市的調控政策亦為其他城市提供了“范本”，短期內土地市場熱度較高、房價存在較大上漲預期的城市，仍將繼續加碼調控政策。

預計今年房地產市場的“金三銀四”，或是熱點城市的政策高發期。

02、租賃住房：增加供給、規范市場

2020年12月，中央經濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”。

其中重要部分就是高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規范發展長租房市場，從土地供給、政策支持、企業參與等方面推動租賃市場發展，中央將“租賃住房”放到了空前高度。

今年兩會再次提出“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

這是繼2018年兩會提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，時隔兩年，再次將“租賃”寫入政府工作報告。

由之前的“培育”市場到現在的“切實增加”供給，租賃住房已然成為政府大力發展的對象，成為解決大城市住房問題的重要著力點。

租賃住房的建設，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩定城市房地產市場方面，也將起到積極作用。

經過過去幾年的發展，租賃市場也暴露出一些不良問題，政府監管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應量不足，供應方、運營方的積極性不高，租賃雙方的權益有待獲得更好地保障，租賃各個環節亦需要進一步打通，將“灰色地帶”透明化。

2020年，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，另外有20余城細化和完善了租賃相關政策，多維度推動市場的良性發展。

2021年，中央已明確要求重點城市在土地供應計劃中單列租賃用地，明確供應比例下限（一般不低于10%），租賃住房的供應將明顯放量；安排專項資金、集中建設等，加快完善長租房政策，租賃市場的發展值得期待。

03、土地供給：增加供給

今年兩會政府工作報告中明確提出“增加土地供應”。

近日自然資源部發布通知，要求重點城市2021年住宅用地供應“兩集中”，公告供應量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

重點城市“兩集中”供地，客觀上將帶動土地競拍熱度降低，促使土地市場更加平穩運行，整體上將對企業、地方政府、購房者均產生較大影響。

梳理重點城市近五年住宅用地成交情況：

鄭州、青島、濟南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出讓地塊，單次出讓地塊數量將超40宗，部分城市出讓規劃建筑面積超400萬平方米，出讓金超300億。

單次大規模的集中出讓對企業的現金流管理、投資、營銷、融資等方面均提出了更高要求。

當前，天津、濟南、福州等城市已發布擬安排三次集中公告的時間，接下來將有更多城市明確時間以及政策細則，有利于企業及時調整投融資以及營銷策略。

值得一提的是，集中供地下，企業需要關注部分城市當前中長期庫存去化壓力較大的問題。

04、城市更新：實施城市更新行動，老舊小區改造量明顯增加

2020年中央多次強調要加強存量住房改造提升，以改善居民居住條件。

年底住建部王蒙徽部長發文《實施城市更新行動》，詳細介紹了八大目標任務，同時提出從穩妥實施房地產長效機制方案、完善住房保障體系、完善土地出讓收入分配機制、改革完善住房公積金制度和提升住房品質五個方面完善住房制度。

今年政府工作報告中再次提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。

圖：《實施城市更新行動》的主要任務

老舊小區改造作為城市更新的重要組成部分，2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，超額完成去年政府工作報告中提出的3.9萬個目標。

今年，老舊小區改造數量進一步提升，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，較2020年實際完成量增加約1.3萬套，由此帶來的社區服務規模也將進一步增加。

關于棚改，“十三五”時期，全國新開工改造棚戶區超過2100萬套，超額完成2000萬套目標任務，明顯改善了居民住房條件。

“十四五”規劃未設新的棚改目標，整體上各城市將結合城市住房實際情況，單獨合理安排棚改計劃，預計總規模較以往將明顯縮減。

2021年2月，住建部確定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、鄭州、內蒙古烏海、青島、徐州、四川遂寧10城市為2020年棚戶區改造工作擬激勵支持的城市，棚改仍在持續推進，只是力度在減弱。